第一層：簽約與交割前的一次性費用

最主要項目通常包括 FIRB 申請費、維州一般土地移轉稅（俗稱印花稅）、外國買家附加稅、律師或產權移轉服務、貸款申請及估價費、驗屋費，以及交割日的稅費與管理費調整。

自 2026 年 7 月起，外國人購買價值不超過 AUD 1 million 的住宅，官方公布的住宅申請費為 AUD 15,600。費率會依物件價值與申請類型跳級，且政府可能更新，因此實際送件前仍應查當期費率。

維州的外國買家附加稅

外國買家在維州取得住宅，除了依一般規則計算的土地移轉稅外，現行還須支付 8% foreign purchaser additional duty。這是「加在一般印花稅之上」，不是取代一般印花稅。

海外買家也可能適用維州期房印花稅優惠

凡於 2024 年 10 月 21 日起至 2027 年 4 月 20 日間簽約，購買符合條件的期房公寓、Unit 或聯排住宅，海外投資人亦可從一般印花稅的計稅價值中扣除簽約後的建築成本。優惠無房價上限，也不要求首次購屋或自住。

請注意：此優惠不適用於維州 8% 海外買家附加稅；部分建案另有開發商補助或價格折抵，並非政府全面免稅。實際優惠依建案、工程進度與合約條款確認。

實際試算範例 · ILLUSTRATIVE EXAMPLE

100 萬澳幣期房，優惠前後差多少？

假設一位海外買家以 AUD 1,000,000 購買符合資格的墨爾本期房公寓，並在建案剛開工時簽約。若開發商確認簽約後尚未發生、可扣除的建築成本為 AUD 700,000，則一般印花稅的計稅價值可由 AUD 1,000,000 降至 AUD 300,000。

費用項目未套用期房優惠套用期房優惠
一般印花稅計稅價值AUD 1,000,000AUD 300,000
一般印花稅AUD 55,000AUD 13,070
8% 海外買家附加稅AUD 80,000AUD 80,000
預估總印花稅AUD 135,000AUD 93,070
本例預估節省AUD 41,930

此為依維州 SRO 現行一般稅率製作的假設案例，不代表每個建案都能扣除房價的 70%。實際可扣除建築成本須由開發商提供，並依簽約日工程進度、物件市值及過戶申報資料計算；請由澳洲律師或 conveyancer 確認最終稅額。

目前部分開發商提供 FIRB 申請費補助

部分開發商可能針對指定建案或房型，提供 FIRB 申請費補助或等額折抵，協助海外買家降低前期購屋成本。這是個別開發商的限時方案，不代表買家免除 FIRB 申請、審核或繳費義務，也不是維州政府減免 8% 外國買家附加稅。實際補助金額、支付方式、適用資格與期限，均以建案正式條款及合約為準。歡迎洽詢 JBE 了解目前適用方案。

AUD 1,000,000 物件的簡化提醒

8% 外國買家附加稅約為 AUD 80,000；加上當期 FIRB 申請費 AUD 15,600，兩項合計約 AUD 95,600。這仍未包含一般土地移轉稅、律師、貸款、驗屋及其他交割費用。

第二層：每年的持有成本

  • 市政與用水費：Council rates、water service charges，以及依租約分攤的用水支出。
  • Owners corporation：公寓或社區的日常管理費、保險、公共設施維護與可能發生的特別徵收。
  • 保險與維修：房東保險、室內設備維修、交屋後瑕疵與折舊更新。
  • 土地稅與 absentee owner surcharge：維州土地稅依所持有土地的應稅土地價值計算；absentee owner 可能適用較高負擔，不能直接用房價乘一個固定比例。
  • 出租成本：物業管理費、招租費、空置期、租客更換與會計申報成本。
  • 資金成本：貸款利息、匯率變化、海外匯款與再融資條件。

第三層：空置與出售時的成本

外國住宅所有人通常須按年度申報住宅使用情形。若一年內沒有達到規定的居住或出租天數，可能產生 vacancy fee。維州另外有 vacant residential land tax 制度；兩套制度的主管機關與條件不同，不能只處理其中一個就認為義務完成。

出售時還要考慮仲介費、廣告費、律師費、貸款清償、資本利得稅及外國居民資本利得扣繳。真正的投資報酬應使用「出售淨額＋持有期間淨租金」比較「全部投入資金」，而不是只看房價漲幅。

預算表至少要有三條線

  1. 交割前可動用現金：頭期款與一次性稅費。
  2. 每年正常情境：租金扣除所有持有與融資支出。
  3. 壓力情境：升息、空置、匯率變化及臨時維修同時發生。

官方資料來源

本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務、貸款或投資建議。規則、費率與個案資格可能調整，簽約前請由澳洲合格律師、會計師及相關專業人士確認。