外國買家與 FIRB：開始找房前先知道的事

先確認：誰會被視為「外國人」？

澳洲外國投資規則中的 foreign person 不只指住在海外的人，也可能包含臨時簽證持有人、外國公司或由外國人控制的信託。不能只用「人在澳洲」、「孩子在澳洲讀書」或「持有某種簽證」來推定購屋資格；應由律師依買方當下身分與持有架構確認。

2026 年主要可購買哪些住宅？

一般而言，外國買家較常見的選項是全新住宅或尚未曾被居住的住宅，以及承諾在指定期限內完成興建的空地。不同產品仍有各自條件，開發商是否持有可供外國買家使用的 new dwelling exemption certificate，也不代表買方可以省略所有核對程序。

澳洲政府自 2025 年 4 月 1 日起，暫時禁止外國人購買既有住宅，預定持續至 2027 年 3 月 31 日。政策設有少數例外，例如能明確增加住宅供給的開發案等；個別買方不能只依仲介口頭說明判斷。

申請應在什麼時點完成？

原則上，外國買家應在取得住宅權益前先申請核准。若尚未取得核准，合約必須由澳洲律師確認是否需要加入以核准為前提的條款。不要先付訂金、簽署無條件合約，之後才補問 FIRB。

交屋後，不是所有程序都結束

成為澳洲住宅所有人後，外國買家通常還要在 Register of Foreign Ownership of Australian Assets 登記。持有期間可能須每年提交 vacancy fee return；即使物件沒有實際空置，也不宜自行認定不必申報。日後出售時，外國居民資本利得扣繳與資本利得稅也可能影響交割現金流。

JBE 建議的正確順序

1. 先用家庭需求、預算與時間篩選城市及產品類型。
2. 在出價或簽約前，由澳洲律師確認買方身分與物件資格。
3. 把 FIRB 費用、州政府稅費與持有成本納入完整預算。
4. 核准與合約條件清楚後，再依付款節奏推進購買。