本週墨爾本房地產市場有三個值得海外買家關注的方向：CBD住宅供給、維州海外買家稅務，以及AI與Data Centre產業投資。
與其只關注短期房價漲跌，JBE更希望從人口、產業、住宅供給與政策變化，觀察墨爾本中長期的城市基本面。
01｜墨爾本CBD大型住宅 Atlas Melbourne 正式動工
位於 383 La Trobe Street 的 Atlas Melbourne 已正式進入施工階段。項目總投資約 A$525 million，規劃72層、超過850戶住宅，由Multiplex承建。
近年澳洲建築業受到營建成本、融資與人力成本等因素影響，因此對預售住宅而言，「正式進入施工」本身就是值得追蹤的重要進度。
資料來源：Multiplex 官方公告
Janice觀察
評估墨爾本預售案時，我不會只比較每平方米價格。是否正式開工、開發商與營造商背景、施工進度、預計完工時間及周邊未來供給量，都應一起納入判斷。
對海外買家而言，這些因素也有助於更完整理解一個建案從簽約到交屋期間可能面對的不確定性。
02｜維州加強海外買家與海外屋主稅務查核
Victoria State Revenue Office（SRO）公布2026–27年度 compliance priorities，其中包括 Foreign Purchaser、Absentee Owner、Land Tax及Vacant Residential Land Tax 等項目。
目前外國買家購買維州住宅，除了基本印花稅之外，符合規定的 Foreign Purchaser 還需考慮 8% Foreign Purchaser Additional Duty；海外持有房產，也可能涉及 absentee owner surcharge 等年度持有成本。
資料來源：Victoria SRO 2026–27 Compliance Priorities、Foreign Purchaser Additional Duty 說明
Janice觀察
海外置產不能只問「這間房多少錢」。
比較完整的方式應該是：
房價＋購屋稅費＋貸款成本＋年度持有稅費＋管理費－租金收入
因此我會建議海外買家在簽約之前，就先建立完整的持有成本試算，而不是等交屋後才處理稅務問題。
03｜AI與Data Centre持續成為墨爾本產業發展焦點
AI帶來的影響已經不只是科技產業本身，也開始延伸到資料中心、能源與城市基礎建設。
澳洲政府近期持續針對大型 Data Centre 與 AI infrastructure 發展提出政策方向，包括新增電力需求、電網連接及基礎建設責任。
墨爾本本身也是澳洲重要的科技與Data Centre聚落，因此未來值得觀察的，不只是「投資金額」，而是這些資本支出最終是否轉化為實際企業進駐與就業。
資料來源：Australian Government：Data Centres & AI Infrastructure
Janice觀察
我不會把「AI投資增加」直接解讀成「墨爾本房價一定上漲」。
真正值得房地產投資人追蹤的是：
產業投資 → 企業進駐 → 就業機會 → 人口與專業人才流入 → 租屋需求 → 住宅需求
當這條鏈真正形成，才可能逐步反映到特定區域的住宅基本面。
04｜墨爾本住宅供給仍在增加
除了CBD大型公寓項目，維州政府近期亦批准 Dingley Village 前 Kingswood Golf Course 的住宅開發計畫，預計新增 932戶住宅，其中至少10%規劃為 affordable housing，並配置公共開放空間。
這項消息提醒投資者：分析墨爾本房市不能只有「人口成長」這一項數據，同時也必須觀察住宅核准量、實際開工量、完工量，以及不同區域的新屋供給。
本週JBE市場觀察
把本週幾則消息放在一起，可以看到墨爾本目前有三股力量同時發展：
住宅供給持續增加 × 海外買家稅務管理趨嚴 × 科技與數位基礎建設持續發展
因此，判斷墨爾本房產不能單純使用「會不會漲」來思考。
對海外買家而言，更值得持續追蹤的是人口、就業、租金、住宅供給、利率、稅務與重大基礎建設之間的變化。
這也是JBE每週整理《墨爾本房產週報》的目的：把新聞轉化成真正與海外置產決策有關的資訊。
Janice｜JBE 澳洲房產顧問